Мировой кризис, как известно, начался с процесса выдачи необоспеченных ипотечных кредитов в США. Затем выяснилось, что у американцев проблемы не только с погашением ипотечных кредитов, но и уже с приобретенным жильем. Бум на рынке недвижимости США в начале XXI века обернулся для многих американцев, решившихся тогда на приобретение жилья, проблемами с его качеством - все больше собственников домов в стране в настоящее время жалуются на дефекты своей недвижимости, пишет РИА "Новости" со ссылкой на Wall Street Journal. По данным американской Национальной ассоциации строителей жилья, на пике строительного бума в США в 2005 году было возведено более 2 миллионов домов. Уже в 2006 году компания Criterium Engineers, которая занимается оценкой качества недвижимости по всей стране, сообщила, что 17% нового жилья в США имеют как минимум два дефекта.
"Бешеные темпы возведения жилой недвижимости в конце 1990-х - начале 2000-х годов привели к всплеску некачественного строительства. Причиной этого стало снижение квалификации рабочих и падение качества строительных материалов", - отмечает WSJ. В частности, в долине Сакраменто в Калифорнии, где расположены 250 новых коттеджей, примерно половина из них, по словам владельцев, имеют трещины в полу, стенах и потолке.
Причем собственники некачественного жилья в Соединенных Штатах, купившие его в 2000-х годах, зачастую оказываются в безвыходном положении - ведь практически все имеющиеся у них деньги им приходится направлять на погашение ипотеки, а поэтому расходы на ремонт недвижимости для них непосильны. Дефекты становятся проблемой и тех, кто собирается сегодня приобретать дом. Владельцы, как правило, стараются спрятать недостатки своей недвижимости, и покупателям приходится внимательно исследовать то, что им предлагают, и даже заключать специальные соглашения с экспертами рынка, которые могут гарантировать качество дома (NEWSru.com).
Но и у продавцов возникают не меньшие проблемы. Девелоперы стран БРИК находятся на грани жизни и смерти. Однако среди трех стран - Бразилия, Россия и Китай - азиатские строители чувствуют себя лучше других. Эксперты агентства Fitch Ratings прогнозируют: рынок недвижимости в России в этом году упадет достаточно сильно.
Как отмечают специалисты, девелоперские компании на некоторых развивающихся рынках сталкиваются с непростыми задачами, так как их позиции ликвидности находятся под усиливающимся давлением, а в отношении цены на недвижимость падают. Ситуация является наиболее острой в России и Бразилии. Девелоперы в обеих странах в целом испытывают резкое снижение объемов строительства, сокращение денежных потоков и полагаются на краткосрочное фондирование. Инициированная государством поддержка в этих странах была ограниченной.
ArrayИз всех трех стран самый слабый рынок недвижимости как раз в России. По прогнозу экспертов агентства, цены на недвижимость упадут за 2009 год на 20-40%, в зависимости от сектора и региона.
Объемы продаж и цены резко упали. С третьего квартала 2008 года только в Москве стоимость жилья упала на 29%. Эксперты Fitch ожидают, что рынок не будет подавать никаких признаков жизни до конца года, а то и в следующем году. Это обусловлено прежде всего резким обвалом ВВП России. Напомним, Fitch прогнозирует минус 5,5% ВВП в 2009 году и плюс 2% - в следующем. У покупателей нет денег на недвижимость. Инвестиции сильно сократятся.
Из-за кризиса чрезмерная зависимость от кредитных ресурсов вовлекла девелоперов развивающихся стран в опасную игру. В некоторых случаях строительным компаниям пришлось сменить собственника (например, так случилось со строительной компанией Construtora Tenda SA в Бразилии). Другим пришлось договариваться с кредиторами о реструктуризации задолженности, как Mirax Group в России.
У российских строителей эта проблема стоит остро. У девелоперов, которые имеют рейтинг от Fitch, краткосрочные займы составляют около 45% от общей задолженности. В условиях труднодоступности любых денег эти долги становятся существенной проблемой. Доступ к кредитам у российских компаний ограничен. Иностранные банки покинули рынок очень быстро из-за проблем их клиентов и недоверия к заемщикам. Только государственные банки кредитуют компании, однако они помогают лишь крупнейшим девелоперам. В России лишь несколько компаний (такие, как "Группа ПИК" и "Группа ЛСР") получили кредиты от государственных банков. Однако, подобно Бразилии, на деньги могут рассчитывать только те, кто участвует в крупномасштабных проектах по строительству социального жилья. Да и это короткие деньги - не более чем на год.
Рыночные условия в Китае, напротив, умеренно лучше. Кроме того, девелоперы в Китае сохраняют значительный доступ к банковской системе страны и имеют наиболее сильные позиции ликвидности, которые поддерживаются банковской системой, большей частью находящейся в государственной собственности, и менее негативным прогнозом по рынку. По этим причинам, а также ввиду увеличения объема сделок в 2009 г. Fitch не предпринимало негативных рейтинговых действий в отношении кого-либо из китайских девелоперов, в отличие от Бразилии и России, где Fitch со второго квартала 2008 года понижало рейтинги и прогнозы девелоперским компаниям. Fitch ожидает, что в секторе девелопмента в этих трех странах продолжится консолидация, и слабые игроки отсеются (IFX.RU).
С возобновлением ипотечного кредитования в Азербайджане положение у продавцов жилья несколько улучшилось, и появилась надежда на оживление данного сегмента рынка. А вот у продавцов коммерческой недвижимости до улучшения положения пока далеко. В Баку в июне 2009 года продолжилось снижение динамики заключения договоров купли-продажи на рынке нежилых площадей. Как сказано в сообщении общественного объединения "Участники рынка недвижимости", на протяжении месяца средние цены на покупку объектов коммерческого назначения уменьшились на 1,5%, а на аренду - на 1,2%.
"Число предлагаемых нежилых площадей в июне увеличилось на 2,6%. Причиной этому стало поступление на рынок коммерческих объектов, состоящих из пустых площадей. Экспозиционный период при этом вырос на 2%, соответственно вырос уровень рисков", - сказано в сообщении. Средняя цена 1 квадратного метра нежилой площади за месяц опустилась до 3019 долларов (по предложению). "На основе проведенных исследований было определено, что за квартал цены упали на 5,2%, а за год цены уменьшились на 15,2%", - говорится в сообщении. За прошлый месяц цены поднялись только в Гарадагском районе - на 1,2% (из-за функционирования нового торгового центра) и Азизбековском районе - на 1,1% (из-за начала летнего сезона) (Fineko/abc.az).
|
