Инструмент ипотечного кредитования остается одним из немногих рыночных инструментов, которым может воспользоваться государство для оказания содействия малообеспеченным слоям населения в приобретении жилья. В Азербайджане в настоящее время ведется много разговоров о том, что многие новостройки пустуют. В этой связи некоторые отмечают необходимость увеличения размера ипотечного кредитования по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) на одного заемщика, что будет способствовать не только решению жилищного вопроса, но и может даст заметный импульс для развития строительного сектора страны.
Конечно, на данный шаг азербайджанское правительство могло бы пойти, если бы кредитование по линии АИФ со стороны государства было обеспечено на уровне 500 млн. манатов ежегодно, так как, по самым скромным подсчетам, потребности в ипотечных кредитах на азербайджанском рынке составляют 700-800 млн. манатов.
В то же время АИФ получит в 2012 году из госбюджета 20 млн. манатов для выдачи социальной ипотеки. Такие данные приведены в прогнозах госбюджета и сводного бюджета Азербайджана на 2012 год, опубликованных на сайте Минфина. "Объем финансирования АИФ в 2012 году сохранится на уровне 2011 года", - отмечается в прогнозах. В целом в 2005-2011 годах из госбюджета АИФ получил средства в размере 116 млн. манатов.
АИФ создан в декабре 2005 года и в марте 2006 года приступил к выдаче ипотечных кредитов. Выдача социальной ипотеки в Азербайджане началась с 2007 года и продлилась в течение 6 месяцев. АИФ с 1 июня 2009 года возобновил процесс выдачи ипотечных кредитов на коммерческих условиях через 26 банков-агентов. При этом на коммерческих условиях ипотечные кредиты выдаются за счет средств, привлекаемых фондом от выпуска собственных облигаций.
Ипотечные кредиты на коммерческих условиях выдаются в манатах и только гражданам Азербайджана. Кредиты выдаются на срок от 3 до 25 лет, максимальный размер кредита не должен превышать 50 тыс. манатов, кредит выдается по ставке не более 8% годовых.
Из госбюджета финансируется лишь социальная ипотека.
ArrayЕе максимальный размер составляет 35 тыс. манатов.
За 2006-2011 годы по линии АИФ было выдано ипотечных кредитов на сумму 321 млн. манатов, что позволило более 8200 семей улучшить свои жилищные условия.
"В 2010 году велась работа по совершенствованию системы управления фондом. С этой целью совместно с иностранными экспертами было завершено формирование нормативной, методологической и институциональной базы для создания системы управления рисками и активами-пассивами фонда. В 2010 году также была принята стратегия АИФ по управлению рисками и активами-пассивами. Кроме этого, с октября прошлого года началось создание резервов для покрытия возможных потерь по активам фонда", - подчеркивается в отчете ("Интерфакс-Азербайджан").
Стоит отметить, что в текущем году пока по линии АИФ предоставлено 72 млн. манатов, и в лучшем случае фонд может выйти на уровень 100 млн. манатов, что, конечно, в разы меньше, чем существующий объем потребности в ипотечных кредитах.
Конечно, предоставляемые по линии АИФ кредиты весьма выгодны, так как ставка 8% годовых по ипотечным кредитам, выдаваемым со стороны банков-агентов фонда, заметно ниже, чем у аналогичных фондов на бывшем пространстве СНГ (в Казахстане - 15,5% годовых, в России - 11,2%). Однако ограниченность финансовых ресурсов АИФ вынуждает руководство строго ограничиваться максимальным размером ипотечного кредита в 50 тыс. манатов (при льготном кредитовании 35 тыс. манатов) на одного заемщика, который позволяет последним приобретать одно- двухкомнатные квартиры в так называемых спальных районах столицы.
Кстати, некоторые могут заявить, что для получения ипотечного кредита по линии АИФ приходится предоставлять многочисленные справки и справку о доходах (максимальное количество справок достигает 18). Как отметил "Зеркалу" источник в самом АИФ, часть справок имеет отношение к документам подтверждения личности (копии и выписки из документов), а также к документам, относящимся непосредственно к акту купли-продажи недвижимости. Проведенный неоднократно мониторинг в данном вопросе показал невозможность дальнейшего сокращения количества справок. Более того, они соответствуют мировой практике, а в сравнении с другими странами постсоветского пространства их количестве в разы меньше.
Что касается необходимости предоставления справки о доходах, то АИФ не может позволить себе выдавать ипотечные кредиты лицам, которые не могут подтвердить свои доходы. В противном случае может возникнуть риск невозврата ипотечных кредитов с их стороны. А пока, несмотря на выдачу ипотечных кредитов по линии АИФ на протяжении нескольких лет, не зафиксировано ни одного случая дефолта по кредитам. Сегодня надежность АИФ подтверждена ведущими рейтинговыми агентствами мира, и фонду присужден рейтинг на уровне ВВВ-, стабильный, что является максимальным показателем, т.к. находится на уровне странового рейтинга. Вследствие этого вполне понятен высокий спрос со стороны коммерческих банков, страховых компаний и других финансовых институтов на ипотечные облигации, размещенные АИФ на Бакинской фондовой бирже (спрос в три раза превышает предложение). В то же время АИФ, размещая ипотечные кредиты по 3% годовых, предоставляет полученные суммы от размещения коммерческим банкам, которые уже под 8% годовых предоставляют ипотечные кредиты населению. Разумеется, в складывающейся ситуации практически невозможно провести дальнейшее снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в стране, то есть пример развитых европейских стран, где ипотечные кредиты предоставляются под более низкие процентные ставки, в нынешних условиях для Азербайджана неприемлем. Не стоит забывать, что в развитых странах инфляция практически не выходит за рамки 3%, в то время как в нашей стране правительство предпринимает шаги, чтобы не получить двузначную инфляцию по итогам текущего года.
При этом руководство АИФ при выдаче ипотечных кредитов ставит во главу угла в первую очередь надежность ипотечного фонда. В этой связи, по мнению представителя АИФ, не слишком правомерны и требования относительно снижения первичного взноса за приобретаемое жилье на уровне 20% (при льготном кредитовании 15%), в то время как в некоторых странах он составляет 30-40%.
Более того, получатели ипотечного кредита по линии АИФ, как правило, страхуются на предмет ипотеки и на случай смерти и потери трудоспособности со стороны заемщика. За время выдачи ипотечных кредитов по линии АИФ неоднократно регистрировались случаи, когда страховые компании покрывали в полном объеме сумму взятого ипотечного кредита в случае смерти заемщика.
Конечно, в АИФ проводятся работы по совершенствованию структуры выдачи ипотечных кредитов, и ожидаемым нововведением должно стать создание электронной системы ипотеки. Как отметил источник в фонде, электронная система позволит объединить информационную базу по предоставляемым ипотечным кредитам по линии АИФ с коммерческими банками, оценочными компаниями по недвижимости, страховыми компаниями. Также это позволит в реальном времени более тщательно анализировать ситуацию с очередностью предоставленных заявлений на получение ипотечных кредитов и, соответственно, с задержками или отказами при выдаче ипотечных кредитов, что обеспечит прозрачность и будет способствовать ускорению процесса кредитования.
При столь высоком уровне потребностей в ипотечных кредитах по линии АИФ главным поводом для отказа в выдаче кредитов является недостаток финансовых ресурсов. Но эта мысль звучит как-то странно, если учесть, что стратегические золотовалютные запасы Азербайджана превышают государственные долги в 4-5 раз, то есть азербайджанское правительство вполне могло бы увеличить финансовые возможности АИФ до 400-500 млн. манатов с учетом их целевого назначения и совершенствования условий выдачи кредитов в соответствии с потребностью текущего рынка.
Однако, как видим, азербайджанское правительство продолжает проводить осторожную финансовую политику, боясь возможного увеличения денежной массы и подстегивания инфляционных ожиданий в стране.
|
