Развитие ипотечного кредитования в Азербайджане

В декабре 2010 года исполняется 5 лет со дня утверждения устава и правил выдачи ипотечных кредитов по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) при Центральном банке Азербайджана (ЦБА) со стороны президента. За этот период 6 000 заемщиков получили ипотечный кредит на сумму около 250 млн. манатов. В этом материале нам хотелось бы подвести некоторые итоги прошедших лет и обозначить приоритеты развития на будущее.

В международной практике существуют четыре основные модели долгосрочного ипотечного кредитования в зависимости от источников привлекаемых средств: модель универсального банка, модель жилищно-сберегательных банков, модель специализированных ипотечных банков и модель вторичного рынка ипотечных кредитов или, как принято еще их называть, модель "секьюритизации ипотечных активов". Именно по этому принципу впервые на Южном Кавказе и был учрежден АИФ в 2005 году с целью обеспечения механизмов жилищного финансирования посредством долгосрочных ипотечных кредитов, а также привлечения внутренних и внешних финансовых ресурсов. Для достижения этих задач, согласно принятому уставу, фонд был наделен следующими функциями:

- рефинансирование ипотечных кредитов, выданных со стороны банков-партнеров;

- определение требований по рефинансированию ипотечных кредитов;

- выпуск облигаций, обеспеченных ипотекой, с целью привлечения средств;

- управление финансовыми рисками с целью обеспечения активности и устойчивости.

Следует отметить, что подобный принцип применяется преимущественно в англо-саксонских странах и до последнего времени пользовался популярностью и в других странах (Малайзия, Южная Корея), в особенности на развивающихся рынках, в том числе и на постсоветском пространстве (Россия, Казахстан).

Как известно, разразившийся с 2008 года глобальный финансовый кризис, который, как принято считать, начался с проблем на первичном рынке ипотечного кредитования США, внес свои коррективы в планы ипотечных компаний во всем мире, а в некоторых случаях и в политику правительств по дальнейшему развитию ипотечного жилищного финансирования. В этом контексте будет не скромно заметить, что благодаря своевременно принятым превентивным мерам регуляторов рынка Азербайджану удалось избежать негативного влияния ипотечного катаклизма и стать исключением. Дело в том, что еще за год до кризиса ввиду ограниченности финансовых ресурсов, поступающих из государственного бюджета, и чрезмерно высокого спроса на ипотеку выдача ипотечных кредитов со стороны уполномоченных банков была ограничена. В декабре 2007 года издается указ президента Азербайджана об усовершенствовании управления АИФ и переходе на принцип самофинансирования, после чего АИФ приступил к поиску альтернативных источников финансовых средств и разработке соответствующей стратегии. В самый разгар глобального кризиса коммерческие банки страны, из-за наличия проблем ликвидности у внешних кредиторов, вынуждены были свернуть собственные ипотечные программы и мобилизовать ресурсы по внешним обязательствам. Фактически регуляторы рынка оказались перед дилеммой - нужно ли продолжать в стране ипотечное кредитование, и если да, то где взять деньги?

Чтобы ответить на эти вопросы, следовало бы оценить спрос и предложение на ипотечном рынке и обозначить потенциал рынка. С этой целью фонд при технической поддержке Международной финансовой корпорации проводит исследования, которые показали, что платежеспособный спрос населения на ипотечные кредиты в Азербайджане составляет около 1 млрд. манат, а в целом глубина ипотечного рынка, по разным методикам, достигает около 5-6 млрд. манатов.

ArrayПо понятным причинам государственный бюджет не сможет, да и не должен брать на себя всю финансовую нагрузку. Если на первую часть дилеммы можно было дать позитивный ответ, то над второй частью вопроса следовало поработать и принимать решения: где же взять деньги? АИФ стал изучать различные модели вторичных рынков ипотечного финансирования, а также стратегии привлечения ресурсов с международных финансовых рынков.

В апреле 2008 года фонд вступил в Международный союз жилищного финансирования со штаб-квартирой в Брюсселе с целью расширения географии сотрудничества, обмена информацией и опытом. Изученный опыт США, Малайзии, России, Казахстана, Латвии, Германии, Люксембурга, Дании и Южной Кореи стал ценным источником информации для принятия стратегических решений в деле восстановления и продвижения ипотечного кредитования в Азербайджане.

Так вот, возвращаясь к исключительности азербайджанской практики ипотечного развития, следует подчеркнуть, что в то время как во многих странах сворачивались ипотечные программы, а правительства стран обсуждали программы спасения самих ипотечных агентств, в Азербайджане аквизизация ипотечного кредитования в 2009 году стала частью антикризисных действий правительства. Последующий анализ ипотечной активизации показал, что она имела стабилизирующее воздействие на строительный сектор и поддержание деловой активности смежных отраслей.

Таким образом, начиная с июня 2009 года фонд приступил к эмиссии облигаций и предложил инвесторам новый и качественный инструмент, ликвидность которого поддерживается ЦБА. В тот период рассчитывать на внешних инвесторов не приходилось, так как практически все мировые центры капиталов значительно сокращались и активы в срочном порядке отзывались для решения собственных проблем. Следовательно полагаться следовало только на внутренние источники финансирования. На сегодня АИФ удалось привлечь 130 млн. манатов ресурсов с местного рынка капиталов, на котором инвесторами выступают коммерческие банки и страховые компании. Облигации фонда пользуются высоким спросом на рынке, что прослеживается на характере размещений - превышение объема поданных на покупку заявок в несколько раз превышает выставленный на продажу лот. Не случайно, что международное рейтинговое агентство Fitch присвоило фонду в 2009 году кредитный рейтинг "ВВ", а в 2010 году два раза пересматривало этот показатель в сторону повышения - в середине года до "ВВ+" и в конце года приравняло его к страновому рейтингу "ВВВ-". Это уже инвестиционный уровень и позволит АИФ привлекать ресурсы с международных рынков капитала на более гибких условиях для обеспечения устойчивости жилищного финансирования. Здесь также будет к месту упомянуть, что правление ЦБА уже утвердило на следующий год выпуск 3-го транша облигаций в размере 60 млн. манатов.

За прошедшие 5 лет из государственного бюджета было выделено 94 млн. манатов. Еще 14 млн. манатов заложено в бюджете на 2011 год. Государственные ресурсы были направлены в том числе и на социальную ипотеку, которая выдается социально чувствительным слоям населения (график N1). Таким образом, сохранив финансовую устойчивость, фонд при поддержке Центрального банка и правительства страны смог добиться продолжительности ипотечного кредитования в стране, что стало приятной новостью для 6 000 граждан страны, воспользовавшихся ипотечными продуктами АИФ на сумму 250 млн. манaтов и улучшивших свои жилищные условия. С учетом того, что среднестатистическая семья в Азербайджане состоит из 4 человек, можно предположить, что это коснулось 24 000 человек по всей стране. Согласно статистическим данным по кредитному портфелю АИФ, среднему ипотечному заемщику 32 года, размер кредита - 42 тыс. манатов, соотношение кредита к залогу составляет 67%, а дохода к платежу - 35%. (foto - ГРАФИК 1) Источник: АИФ

Наряду с этим ипотечная программа должна развиваться и впредь соразмерно социально-экономическому развитию страны с целью обеспечения граждан республики механизмами долгосрочного ипотечного кредитования и улучшения их жилищных условий. Здесь также будет к месту упомянуть, что по таким показателям ипотечного развития, как доля ипотечных кредитов в ВВП - 0,8%, Азербайджан имеет значительный потенциал роста, так же как и ближайшие соседи: Россия - 2,9%, Турция - 2,5%. В развитых странах Европы и США этот показатель колеблется от 50% и выше ВВП (США, Дания и др.). Тем не менее, благодаря государственной ипотечной программе доля ВВП на душу населения с 20 гяпик поднялась до 25 манатов, несмотря на то, что естественный прирост населения составляет примерно 1% ежегодно. А по такому показателю, как индекс доступности жилья с учетом ипотечной программы, Азербайджан значительно усилил свои позиции с 50% в 2006 году до 200%. Это означает, что доходы среднестатистической семьи в Азербайджане в два раза превышают обязательства по ипотечному кредиту по стандартам АИФ на приобретение стандартного жилья в 60 кв.м по текущим ценам. Индекс имеет устойчивую тенденцию роста за последние 5 лет, и это вселяет оптимизм с точки зрения доступности жилья широким слоям населения (график N2). (foto - График N2) Источник: расчеты АИФ на базе данных Госкомстата, МБА группы по методике программы ООН Хабитат С точки зрения стратегического развития следует отметить, что за прошедшие пять лет Фонд прошел через две стратегические стадии и практически выполнил основные задачи, поставленные правительством и ЦБА. За этот период была закреплена и усовершенствована законодательная база ипотечной системы, разработаны соответствующие процедуры и внутренние правила, создана полноценная инфраструктура ипотечного рынка. При поддержке МФК специалисты Фонда проводили регулярные тренинги для участников рынка, а также были подготовлены просветительские материалы для населения. На конец 2010 года уполномоченными агентами фонда являются 20 банков, 16 страховых и 10 оценочных компаний, через которые граждане могут получать и оформлять ипотечные кредиты. К слову будет сказать, что именно стандарты выдачи ипотечных кредитов АИФ были взяты в качестве бэнчмарка для ипотечных программ коммерческих банков. Регулярно, начиная с 2006 года, фонд проводит внешнюю аудиторскую проверку своей финансово-хозяйственной деятельности, результаты которой доступны широкой общественности посредством корпоративного веб-сайта.

В перспективе фонд ставит перед собой задачи сохранения устойчивости ипотечного кредитования, повышения требований по качеству обслуживания со стороны уполномоченных агентов с целью улучшения кредитного портфеля, расширение спектра предоставляемых ипотечных продуктов и использование новейших технологий (проект "Электронная ипотека" рассчитана на автоматизацию процесса выдачи ипотеки, рефинансирование, учот и обслуживание, снижение операционных затрат, рисков и бумажной работы, а также повышение прозрачности и эффективности системы), участие в разработке и принятии соответствующих законов и нормативных актов по новым продуктам (Закон об ипотечных банках, Закон о секьюритизации, Закон о жилищно-стротительных банках и т.д.) и развитию инфраструктуры. Очевидно, что новые стратегические задачи будут решаться в тесном контакте с заинтересованными государственными структурами, а также в активном вовлечении международного опыта развитых стран.