Азербайджанское правительство продолжает искать пути для решения жилищной проблемы населения. Отметим, что завершение мирового финансового кризиса позволило вновь вернуться к вопросу внедрения в Азербайджане немецкой модели ипотечного кредитования.
Центральный банк Азербайджана (ЦБА) обсуждает с местными банками возможности использования ипотечного кредитования посредством системы накопления вкладов населения, сказали во вторник в банковском секторе страны. "В рамках усовершенствования ипотечного кредитования в Азербайджане предполагается внедрение немецкой модели, предусматривающей создание сберегательных касс, которые могут действовать как отдельные банки. При этом в рамках обсуждений рассматривается и возможность открытия в действующих банках аналогичного вида счета", - сказали в банковских кругах.
Подобная практика применяется в других странах, где в банке можно открыть счет, на котором за определенный период времени накапливаются средства на сумму, равную стартовому взносу по ипотечному кредиту. Это позволяет получить более упрощенный кредит. Применение подобной системы ипотечного кредитования расписано в проекте закона "О жилищно-строительных банках".
На сегодня в мире существуют различные варианты системы, и доля накоплений для получения ипотечного кредита может составлять как 50 процентов, так и 30 процентов. ЦБА ранее подготовил законопроект "О жилищно-строительных банках", но кризис, имевший место на мировом рынке, не позволил реализовать этот проект, потому что данные системы срабатывают не в любой ситуации, а лишь в благонадежной с экономической точки зрения и привлекательной для вкладчиков этих сбережений.
Сейчас во всем мире наблюдается тенденция снижения напряженности после кризиса, и ЦБА сегодня работает в направлении актуализации этого альтернативного метода кредитования спроса на жилье, сказала ранее глава юридического департамента ЦБА Рена Меликова. По линии немецкого банка развития KfW Центробанку была предоставлена экспертная помощь.
Жилищно-строительные банки обеспечат социальную направленность ипотечного и жилищного кредитования. Для ускорения процесса выдачи кредита регистрация будет проводиться через одно "окно", посредством налаживания взаимоотношений между регистрирующими сторонами в электронной системе. Законопроект предусматривает создание жилищно-строительных банков как отдельных институтов. Пруденциальные требования ЦБА, которые выдвигаются к банковскому сектору, и в частности, к данным новым институтам, будут обсуждаться отдельно, как и требования к капитализации жилищно-строительных банков.
Сущность жилищно-строительных банков будет заключаться в том, что граждане смогут получать ипотечные кредиты, положив деньги в банк. При этом объем кредита будет значительно превышать сумму вклада.
В настоящее время Азербайджанский ипотечный фонд при Центробанке через 22 уполномоченных банка осуществляет за счет средств госбюджета ипотечное кредитование социальной ипотеки и за счет размещения ипотечных облигаций - финансирование коммерческой ипотеки.
Банкиры считают, что сегодня получение ипотечного кредита осложняется не столько процентной ставкой по ипотеке и максимальной суммой кредита, которые, кстати, соответствуют ситуации на рынке, сколько большими проблемами, связанными с оформлением ипотеки, а именно требованиями к доходам заемщиков. Банкам приходится перепроверять данные по зарплате через Государственный фонд социальной защиты. Официальные доходы заемщика ипотечного кредита должны начинаться с 700-800 манатов, или же требуется хороший гарант.
В настоящее время Центробанк анализирует ситуацию на рынке недвижимости, поскольку именно из-за снижения цен на рынке жилья ЦБА рекомендовал банкам отдавать преимущество заемщикам, у которых стартовые взносы были выше нормативов (15-20 процентов). Соответственно, в первую очередь проходили заявки на получение ипотеки, которые предлагали минимум 30 процентов взноса.
"Эти меры были связаны с желанием застраховать уполномоченные банки Азербайджанского ипотечного фонда в связи с тем, что цены на жилье имели склонность к падению, - считают эксперты.
Array- Сегодня цены на рынке недвижимости стабилизируются, в связи с чем Центробанк планирует увеличить максимальную сумму ипотечного кредита при сохранении первичного взноса на действующем уровне".
На фоне этих изменений наверняка отпадет необходимость в рекомендациях Центробанка, предоставляемых банкам. Как сказал ранее председатель правления ЦБА Эльман Рустамов, в настоящее время подготавливается новая стратегия развития ипотечного кредитования, которая предусматривает упрощение выдачи ипотеки в стране. "Одними из рассматриваемых направлений являются пересмотр максимальной суммы ипотечного кредита, снижение процентных ставок и проведение работ, которые позволят создать условия для развития ипотеки в стране", - сказал Э.Рустамов.
По его словам, в результате исследований было выявлено, что нынешний максимальный размер кредита не позволяет молодым семьям приобрести квартиры в новостройках, поэтому они отдают предпочтение жилью на вторичном рынке. "Условия ипотечного кредита будут пересмотрены с тем, чтобы создать условия для молодежи в обновлении жилищного фонда", - сказал Э.Рустамов.
Помимо этого, также рассматривается возможность для расширения коммерческой ипотеки, так как в стране есть большая потребность в этом, сказал глава ЦБА.
Максимальная сумма выдачи обычной ипотеки в Азербайджане по линии АИФ на сегодня составляет 50 тысяч манатов при ставке в восемь процентов и сроке 25 лет, а по социальной ипотеке - 35 тысяч манатов при годовой ставке в четыре процента и сроке 30 лет. Первичный взнос для льготных кредитов составляет 15 процентов, обычных - 20 процентов.
В 2011 году агенты АИФ наращивают темпы кредитования, которые в 2010 году выросли на 25,5 процента. В апреле 2011 года банки увеличили ипотечное кредитование на 10 процентов по отношению к марту, тогда как в упомянутом месяце оно выросло в 1,5 раза по отношению к февралю.
По данным на 1 мая 2011 года, ипотечное кредитование в Азербайджане, по стандартам фонда, составляет 26,4 миллиона манатов, что эквивалентно 27,5 процента его объема в 2010 году (95,9 миллиона манатов).
В январе-апреле 2011 года фонд провел рефинансирование ранее выданных кредитов на сумму 21,1 миллиона манатов. В 2011 году объем рефинансированных фондом кредитов пока составляет 23,3 процента от их объема в 2010 году (90,5 миллиона манатов). Для финансирования социальной ипотеки из государственного бюджета была выделена предусмотренная на 2010 год сумма в 14 миллионов манатов. В 2010 году ипотечных облигаций АИФ было размещено в объеме 81 миллион манатов. В госбюджете на 2011 год для финансирования социальной ипотеки также предусмотрены 14 миллионов манатов, и сейчас проводится размещение эмиссии ипотечных облигаций на 60 миллионов манатов ("Тренд").
Кстати, несколько слов о состоянии рынка жилья. В настоящее время цены на первичном рынке недвижимости Баку стабилизируются, но существенного снижения цен в этом сегменте ожидать не следует, сказал Trend во вторник генеральный директор консалтинговой компании "MBA Group" Нусрет Ибрагимов.
"Ввиду того, что новые здания практически не строятся, и число зданий, выставленных на продажу, снижается, существенного снижения цен ожидать не следует", - сказал Н.Ибрагимов. Вместе с тем, по его словам, несмотря на то, что на рынке постепенно снижается предложение, цены будут склонны к снижению, но ненамного. "Снижение будет иметь место, но на 2-3 процента в течение года, не более", - сказал Н.Ибрагимов.
По подсчетам эксперта, на первичном рынке жилья цены выросли в апреле на 1,3 процента и составили 826 долларов за квадратный метр. Цены с начала года выросли на 0,2 процента, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - на 1,5 процента.
Согласно исследованиям общественной организации "Участники имущественного рынка", в марте число готовых новостроек с еще нераспроданными квартирами, а также строящихся новостроек в Баку составило 438 против 442 в феврале.
В марте цены на первичном рынке жилья Баку упали по отношению к предыдущему месяцу на 0,8 процента и составили 841 манат против 848 манатов в феврале. "К началу года цены упали на 0,8 процента, к аналогичному периоду прошлого года - на 4,4 процента, а по сравнению с кризисным периодом (сентябрь 2008 года) - на 29,6 процента", - считают эксперты организации.
Кстати, также оглашен прогноз изменения цен на рынке жилья в Азербайджане в связи с конкурсом "Евровидение". Проведение в Азербайджане конкурса "Евровидение" в 2012 году приведет к краткосрочному скачку в стоимости аренды жилья. "Гости из стран дальнего зарубежья в основном будут останавливаться в гостиницах, а снимать квартиры и частные дома будут лица, приехавшие из регионов страны или из соседних стран", - сказал Н.Ибрагимов. По его словам, цены на аренду жилья будут высокими в течение одного-двух месяцев, но потом все вернется в обычное русло.
В апреле 2011 года аренда жилья в столице Азербайджана подорожала на два процента до 676 долларов за квартиру. По отношению к началу года аренда жилья подорожала на 0,1 процента, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - упала на два процента.
|
