Одним из признаков выхода из финансового кризиса могут стать показатели по росту продаж квартир и стабилизации цен на недвижимость. Стоит отметить, что данный фактор имеет особое значение для постсоветских государств, так как выдача многих кредитов в них осуществляется под залог недвижимости. Соответственно банковская система оказывается в тупиковой ситуации: заемщик не выплачивает по кредиту, а банк не может реализовать свою залоговую ликвидность в виде недвижимости, чтобы вернуть свои средства. Такая ситуация сложилась не только между банками и частными лицами, пожелавшими взять кредит, но и между крупными строительными компаниями.
Банки-кредиторы становятся ведущими игроками рынка недвижимости Москвы, тогда как девелоперы-должники могут остаться на заложенных объектах как генподрядчики, пишут "Ведомости". Не получая средств от продажи жилья, девелоперы становятся заложниками банков-кредиторов, отмечают игроки рынка. По словам гендиректора компании "Инталев" Алексея Федосеева, сейчас ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, ВЭБ аккумулируют недвижимые активы, стоимость которых измеряется десятками и даже сотнями миллиардов рублей. "Но банки пока не осознают, что же делать с этим достоянием", - говорит он.
Сергей Безбородов, президент компании Q-tec, соглашается, что банки становятся крупнейшими игроками в недвижимости. Он предполагает, что они могут как создавать собственные девелоперские подразделения, так и выводить управление этими активами на аутсорсинг. "Сейчас мы ведем переговоры о стратегическом партнерстве с одним из российских банков: оно касается сегмента незавершенного строительства, а также развития новых активов. Себя мы видим в качестве диверсифицированной компании, которая в состоянии входить в проект как девелопер и реализовывать его как генподрядчик", - рассказал Безбородов.
Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, предполагает, что крупные банки могут позволить себе создать свой девелоперский бизнес, как это сделал, например, "Уралсиб". Хотя, по его мнению, этим имеет смысл заниматься только после того, как восстановится рынок.
По мнению Василия Брязкухи, финдиректора "Сити-XXI век", банкам выгоднее и проще оставить прежнего девелопера: с ним легче договориться по вознаграждению и он заинтересован в завершении стройки, особенно если раньше привлек соинвесторов - физических лиц. Сами банки пока этот процесс не комментируют.
Впрочем, более проще ситуация, когда недвижимость должника отходит к банку. Турецкий отель Sungate Port Royal, купленный главой Mirax Group Сергеем Полонским и другими акционерами компании два года назад за 340 млн. евро, должен отойти турецкому Vakif Bank. Партнеры не могут расплатиться по кредиту на 150 млн.
Arrayевро, который был выдан под залог отеля, пишет "Коммерсант" со ссылкой на источники, близкие к компании. 150 млн. евро на покупку Sungate Port Royal были выданы Vakif Bank в середине 2007 года, залогом по кредиту стал сам отель. Весной компания "Миракс Иншаат", на которую записан отель (не входит в Mirax Group), допустила техдефолт по очередной выплате - 20-25 млн. евро - по кредиту.
Sungate Port Royal - один из крупнейших отелей на турецком побережье, включает более 900 номеров, а также виллы. Общая площадь территории - 250 тысяч квадратных метров. До 2007 года принадлежал турецкой Cengiz Group. Сделка по приобретению отеля аффилированной с Mirax Group структурой закрылась в августе 2007 года. Сумма сделки, как заявляли в группе, составила 340 млн. евро. Отель, как и все остальные зарубежные объекты, не входит в структуру Mirax Group, являясь личным проектом ее акционеров (NEWSru.com).
Но банкам, выдавшим кредиты, не стоит слишком уж завидовать, так как часто цены на недвижимость могут упасть в разы. В столице Беларуси объем продаж квартир упал как минимум в три раза. Продажи снизились еще в январе, и, по крайней мере, до середины осени надежд на увеличение числа покупок нет, пишет белорусский сайт "Хартия-97". Если в прошлом году минские агентства недвижимости совершили 7,4 тысячи сделок, то есть примерно по 600 в месяц, то за последний квартал специалисты оформили документы всего на 730 квартир.
"Тенденция падения налицо: в апреле было проведено около 400 сделок купли-продажи, в мае - около 200, но если брать по итогам полугодия, мы ни за что не выйдем на прошлогодние показатели, тем более что и в ближайшие месяцы по всем параметрам агентства недвижимости ждет серьезный провал. Самыми удручающими результаты будут в августе", - говорит председатель Ассоциации недвижимости Николай Простолупов.
Специалисты указывают и на другие негативные тенденции: в последнее время резко увеличилось число сделок по купле-продаже жилья, которые проходят мимо рынка. Проводимые между родственниками, знакомыми и друзьями, в лучшие времена они составляли примерно 15-20% от общего объема продаж. По данным агентств, сегодня цены в новостройках снижаются: можно найти предложения по 1 тысяче долларов за квадратный метр. Вторичный рынок пока держит позиции, снижение цен составляет менее 1% в месяц.
Как отмечают аналитики интернет-ресурса Realt.by, в конце июня цены на недвижимость сложились на весьма оптимистичном для потенциальных покупателей уровне. Однокомнатные квартиры в среднем стоили 52,1 тысячи долларов, двухкомнатные - 71,8 тысячи долларов, трехкомнатные - 97,1 тысячи долларов, многокомнатные - около 118,7 тысячи долларов. При этом стоимость одного квадратного метра в однокомнатном жилье составляла примерно 1440 долларов, в "двушках" - 1397 долларов, в "трешках" - 1368 долларов, в крупных квартирах - примерно 1404 доллара, хотя еще в марте "квадраты" в однокомнатных квартирах стоили 1620 долларов, двухкомнатных - 1600 долларов, трехкомнатных - 1581 доллар, а в многокомнатных - 1612 долларов. Таким образом, только за один квартал падение составило 12,05, 13,92, 14,85 и 14,23% соответственно (NEWSru.com).
В Азербайджане текущий год у строителей в жилищном бизнесе тоже складывается непросто. Единственная надежда на выправление ситуации связана с возобновлением ипотечного кредитования по линии Азербайджанского ипотечного фонда (АИФ) при Центральном банке. На этой неделе АИФ провел размещение второго транша процентных бездокументарных, обеспеченных, именных облигаций. Успешное размещение первого транша состоялось на Бакинской фондовой бирже 16 июня. Как сказано в сообщении Бакинской фондовой биржи, общий объем заявок, представленных 4 инвесторами, составил 15,973 млн..
|
